近年來(lái)，在房屋租賃市場(chǎng)中，因轉(zhuǎn)租引發(fā)的糾紛層出不窮。轉(zhuǎn)租涉及出租人、承租人和次承租人等多方利益，如果沒(méi)有理順其中的法律問(wèn)題，就會(huì)產(chǎn)生不良影響。民法典對(duì)轉(zhuǎn)租作出了詳細(xì)規(guī)定，為租賃各方提供了法律指引。

　　案例：2009年，某單位將一處沿街門(mén)面（含多個(gè)商鋪）整體出租給甲公司，租期十年，雙方約定承租人不得未經(jīng)出租人書(shū)面?zhèn)浒笇⒎课蒉D(zhuǎn)租。租賃期限內(nèi)，甲公司先后將其中2個(gè)商鋪轉(zhuǎn)租并向某單位備案，某單位均予以接受。2018年7月，甲公司又將4號(hào)、7號(hào)商鋪轉(zhuǎn)租給程某，但因工作人員疏忽未向某單位備案。2018年8月，某單位因甲公司欠租要求其騰房，此時(shí)發(fā)現(xiàn)甲公司已將部分商鋪轉(zhuǎn)租程某。5個(gè)月后，某單位訴至法院，稱(chēng)甲公司未經(jīng)同意將商鋪轉(zhuǎn)租程某，要求程某騰房。

　　民法典第七百一十六條：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

　　民法典第七百一十八條：出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在六個(gè)月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租。

　　檢察官解析：房屋租賃是一個(gè)雙向選擇行為，出租人對(duì)承租人有要求，同時(shí)房屋也應(yīng)符合承租人的期待，如此雙方才能達(dá)成合意。而轉(zhuǎn)租相當(dāng)于承租人處分出租人財(cái)產(chǎn)的行為，如果次承租人不能達(dá)到出租人的要求，即使次承租人在房屋使用過(guò)程中未造成損失，轉(zhuǎn)租行為仍損害了出租人的權(quán)益。租賃合同中，雙方往往會(huì)約定禁止轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)租須經(jīng)出租人同意的條款，民法典的規(guī)定也符合這一市場(chǎng)規(guī)律。本案中，甲公司與程某的租賃合同未經(jīng)某單位同意，違反了合同約定，某單位可以解除合同。此外，某單位在得知轉(zhuǎn)租事宜5個(gè)月后起訴，屬于提出異議，程某應(yīng)當(dāng)騰房。

　　檢察官小貼士

　　簽訂租房合同時(shí)，要注意審查房屋的實(shí)際所有權(quán)人，如果出租人并非房屋產(chǎn)權(quán)人，要進(jìn)一步了解產(chǎn)權(quán)人對(duì)此次租賃行為是否知情，出租人是代理關(guān)系還是轉(zhuǎn)租行為，查看相關(guān)材料是否齊備。如果是轉(zhuǎn)租，則要了解房屋產(chǎn)權(quán)人與其承租人的租賃合同中有關(guān)轉(zhuǎn)租的條款是如何約定的，如是否需要書(shū)面同意等，注意完善相關(guān)手續(xù)，避免承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。